《房地产法的理论与实务研究》对房地产法律制度中存在的问题进行了学理分析，力图提出有可操作性的具体建议。《房地产法的理论与实务研究》的主要内容涉及房地产的法律界定、房地产立法、我国的土地管理制度、房地产登记、商品房预售、商品房按揭、房地产租赁等方面。在写作过程中，《房地产法的理论与实务研究》力求理论联系实际，吸收国内外新的研究成果和立法成果，反映学术研究的发展动态，努力做到知识性、科学性、理论性和实用性的统一，同时又给读者指出进一步研究的方向，留出继续探索的空间。希望《房地产法的理论与实务研究》的出版能展现给读者一片新的视野。

《房地产法的理论与实务研究》：
一、土地登记
土地登记的基本含义是**依照有关规定，对土地的位置、面积、用途、等级以及权属关系和权属等变化情况在专门的簿册上进行记载，并予以确认的制度。土地登记的完整意思应包括两个方面，即对土地现状的描述和对土地权利归属及其变化情况的记载。土地登记制度作为**管理土地资源的一项重要措施，已成为我国不动产登记制度的重要组成部分。
（一）初始土地登记
初始土地登记又称总登记，是指政府根据土地管理工作的需要在一定时间内，对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的普查性登记。土地初始登记是**对土地进行管理的基础。就登记的内容来讲，既包括土地的权属状况登记，又包括土地的自然情况登记。该种登记的主要特点是具有普查的性质。不论土地权利人在拥有或使用土地期间是否发生过土地权利变更，是否有登记的愿望与要求，都必须按照人民政府土地管理机关的要求，通过一定的程序在统一���簿册上进行重新登记，颁发或换发土地证书。初始登记的主要作用是确认土地权属关系，维护土地权利人的合法权益，为进行地籍管理和土地权属管理提供基本的依据。由于众所周知的原因，我国的土地登记工作长期以来未受到应有的重视，直到《土地管理法》颁布施行之后，**有关部门才根据土地管理工作的需要，在全国范围开展了土地初始登记，前后用了大约3年的时间。此次登记的完成为我国土地权属管理制度的建立提供了有益的经验，对于维护权利人的合法权益、界定土地权属关系、预防土地纠纷以及解决今后土地争议都起了重要的作用。
（二）土地变更登记
土地变更登记是在初始土地登记之后，因土地权属关系、权利状态或土地用途发生变化而依法进行的登记。其包括土地权利设定登记、土地权利变更登记、土地用途变更登记、注销土地登记和土地权利人更换名称、地址的登记。与初始土地登记相反，它属于经常性登记，是土地登记中*经常、*大量的行为。变更土地登记的具体程序与初始土地登记基本相同，所不同的是变更土地登记不必通告和公告。《土地登记规则》明确规定，初始土地登记的程序，除有关通告和公告的规定外，适用于变更土地登记。土地变更登记包括：
1．土地权利设定登记
土地权利设定包括土地所有权设定、土地使用权设定和土地他项权利设定。根据《土地登记规则》的规定，土地使用权设定主要发生在以下几种情况下：
（1）以划拨方式取得土地使用权的；
（2）集体土地被依法征为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该土地的；
（3）以出让方式取得国有土地使用权的，受让方已按出让合同约定支付全部土地使用权出让金的；
（4）依法以出租方式向政府土地管理部门承租国有土地的；
（5）在企业改制中，**将国有土地使用权以作为人股方式让与股份制企业的；
（6）地役权设定后当事人申请登记的，根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的可以向登记机构申请地役权登记，未经登记不得对抗第三人。
在以上6种情况下，土地使用者应在批准或签约后的30天内持规定的有关文件，向土地管理部门申请土地使用权设定登记。土地使用权取得的时间自登记时开始。
2．土地权利变更登记
根据《土地登记规则》第32条的规定，依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照有关规定向土地管理部门申请登记。土地权利变更是指土地权利人实施法律行为使土地权利发生转移或权利主体发生变更的情况。目前我国的土地权利变更主要有以下几种情况：
（1）经补办出让手续、补交出让金将划拨土地使用权变为出让土地使用权的；
c2）企业将通过出让或**人股等形式取得的国有土地使用权再以人股的方式转让的；
（3）享有土地使用权转让权的土地权利人，依法将其土地使用权转让他人的；
（4）因单位、企业兼并等原因引起土地使用权转移的；
（5）因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的；
（6）因处分抵押财产而使土地使用权变更的；
（7）土地使用者因出售公房而使土地使用权转移的；
（8）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转让土地使用权的；
（9）依法继承土地使用权和土地他项权利的；
（10）集体土地使用者将集体土地所有权作为联营条件成立三资企业和内联企业使土地使用权转移的；
（11）以其他合法方式转移土地权利的。
此外，根据《物权法》第169条的规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
……

**章 房地产与法律
**节 房地产和房地产业
第二节 房地产法
第三节 房地产法律关系
第四节 房地产法的基本原则

第二章 房地产立法研究
**节 房地产立法比较研究
第二节 我国房地产立法的缺陷及其完善

第三章 土地管理研究
**节 土地使用制度
第二节 土地使用权划拨
第三节 土地使用权出让

第四章 房地产登记研究
**节 房地产登记概述
第二节 我国的房地产登记制度
第三节 发达**和地区的不动产登记制度
第四节 房地产的特殊登记问题
第五节 登记申请的审查和登记错误的赔偿责任

第五章 商品房预售研究
**节 商品房预售制度概述
第二节 商品房预售合同问题
第三节 我国商品房预售立法现状及存在的问题

第六章 商品房按揭研究
**节 英美法及我国香港地区法中的按揭制度
第二节 我国商品房按揭法律制度的相关理论
第三节 我国商品房按揭若干具体法律问题的探讨

第七章 房地产租赁研究
**节 租赁与房地产租赁
第二节 房地产租赁双方当事人的权利和义务
第三节 房屋租金管制制度
第四节 我国房屋租赁中需要进一步研究的问题
参考文献

《房地产法的理论与实务研究》作为一部以房地产理论研究为主的著作，对我国房地产相关法律理论进行了分析与探讨，并对房地产法律制度中存在的问题进行了学理分析，力图提出有可操作性的具体建议。《房地产法的理论与实务研究》的主要内容涉及房地产的法律界定、房地产立法、我国的土地管理制度、房地产登记、商品房预售、商品房按揭、房地产租赁等方面。笔者希望通过《房地产法的理论与实务研究》的出版，为我国的房地产法制建设尽一点微薄之力。