房地产业作为国民经济主要支柱产业之一，它的健康发展与宏观经济运行息息相关。近年来有关我国房地产泡沫问题的讨论引人注目。《中国房地产泡沫研究》综合了众多学者的研究成果，从房地产业的特殊性人手，使用虚拟经济或者符号经济的概念与金融泡沫或者股市泡沫等理论，结合房地产利益相关者行为分析，探讨了我国房地产泡沫的成因、传导机制及治理策略，并在结尾部分附有历史上具有典型性的泡沫事件案例。
《中国房地产泡沫研究》可供房地产类经济专业本科生、研究生作参考材料，经济学者作研究参考和政府相关单位作决策参考。

1．泡沫 从经济学的视角研究泡沫肯定与化学、物理学研究水泡等有很大的区别。自然科学对泡沫研究的对象是自然界的现象，主要在于解释泡沫的发生、发展机理，如何为我所用，比如如何配方做出可以吹出五颜六色的肥皂泡、如何做出可以做成泡泡糖的新材料、如何加工可以防止水轮机叶片因为旋转产生气泡而导致的气蚀问题等；而经济学主要研究经济领域的不平衡运行导致的失衡而出现的泡沫，当然也是为了把握其运行发生、发展机理，为利用泡沫或者遏制泡沫提供理论基础。
泡沫的概念经常出现在媒体、学术著作及一般老百姓的口中，其与很多通用的概念一样有很多歧义。目前，至少可以发现数十种泡沫的概念，涉及股市、房地产市场、债券市场、期货市场及一般的货物市场(如郁金香、君子兰、蚯蚓等实物市场)。
《帕尔格雷���经济学大辞典》对“泡沫”现象的经典描述是“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价……使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主……随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，*后以金融危机告终。”总的来看，在这个过程中，投机者感兴趣的是买卖资产获得的收益，而不是资产本身的用途及其盈利能力。
笔者认为，泡沫是现代经济中存在的一种典型经济现象，是资产价格对其基本价值的偏离，其偏离是双向的。资产价格以基本价值为起点的正向连续偏离，即资产价格的大幅度连续上涨，这是目前一般学者及老百姓认为的泡沫；资产价格以基本价值为起点的负向连续偏离，即资产价格大幅度持续缩水。
泡沫的破灭是资产价格从正向或者负向快速向基本价值的迅速回归现象，它往往对社会造成不良后果。特别是，股价与房价等对宏观经济影响巨大的资产价格大幅度快速地回归基本价值在短时间内对个人、社会带来巨大的破坏性后果。因此被称为“泡沫破灭”，有贬责之意。
2．泡沫载体的特点
经济学领域研究的泡沫，其载体范围很广，包括股票、债券、房地产、艺术品等收藏品(油画、钱币、邮票、古董等)、君子兰、郁金香等。它们具有共同的特点：一是供给量限制，不能无限供给，但需求又比较大，即供求缺口比较大，不容易达到均衡状态；二是在消费它的过程中往往不被消耗，如人们在把玩艺术品的时候，艺术品并不消失，炒作艺术品的时候，艺术品也不会消失，炒作股票、房地产的时候它们并不被消耗掉，而一般的实物类消费品(如大米、肉类、汽车等)在消费的时候就逐步被消耗掉了；三是在消费的时候其价格
…… 房地产业是我国新时期重要的支柱产业，在快速发展的过程中，也存在一些需要迫切解决的问题，诸如房价居高不下、规模急剧增长、市场行为缺乏规范、炒卖房地产时有发生，等等。**虽然采取了一系列的调控措施，但与预期目标相比还有不小的距离。这种情况说明，我国的房地产业尚处于快速发育的非成熟期，无论是政府，还是发展商及理论界，对房地产市场运行规律的把握，仍处在不断探索的阶段，现行的某些政策和制度，仍须不断地调整和完善，而这种调整和完善亟需加强房地产市场的研究，从而提供强有力的理论支撑。
该书是针对中国房地产业的实际、有关产业泡沫现象和规律的专著，可以说是应时而著。该书作者以新的视角，由产业及其泡沫的基本概念和理论，到相关利益主体的系统推动力，及至泡沫的生成、传导及影响，*后落脚在泡沫的预警与治理对策上，如此由表及里、层层深入的论述，对分析中国房地产业泡沫的成因、制定消除泡沫的对策、保持健康的业态、促进其稳定持续发展，无疑具有重要的理论和实际意义。
我国房地产业处于一个发展的关键时期，泡沫现象的存在必须引起密切关注。房地产业一个显著的特点是高回报与高风险的并存，如果房地产需求过旺，特别是大量投资性、投机性需求过高，将拉动房价上扬，而巨大的利润空间又吸引更多的资金入市，“越来越”效应的结果是形成为社会所排斥的畸形房价，*终以崩盘溃市而告终，将造成大量的闲置土地和烂尾楼盘，对房地产业自身，对投资者、消费者，对金融机构乃至整个国民经济，都会造成巨大的伤害。我们一方面要从泡沫案例中吸取教训，另一方面要上升到理性的自觉，提高应对房地产泡沫的主动性。
该书正是从房地产市场各方主体之间利益的相关性与互动，对泡沫形成的机制与动因，对泡沫的传导过程与路径轨迹，以及治理泡沫的关键环节和防范对策，做了系统的研究论述，在这些方面都具有一定的理论创新。

**章 导论
**节 基本概念
第二节 中国房地产泡沫的争论

第二章 房地产泡沫的理论基础
**节 房地产的资本特性导致泡沫：四象限模型
第二节 理性泡沫理论
第三节 非理性泡沫理论
第四节 房地产供求理论：泡沫的出发点
第五节 房地产泡沫的非均衡基础

第三章 房地产泡沫的系统推动力
**节 房地产泡沫的利益相关者系统
第二节 房地产利益相关者的目的与行为
第三节 主要的利益相关者行为对房地产泡沫的打压与拉抬
第四节 房地产业系统内部的利益相关者之间的合谋分析
第五节 房地产泡沫的微观基础：心理行为与不确定性
本章小结

第四章 中国房地产泡沫：生成与传导机制
**节 房地产泡沫产生的经济基础
第二节 房地产泡沫形成的体制性原因
第三节 房地产泡沫形成的信息传导机制
第四节 房地产泡沫生成的冲击传导机制
第五节 总结：中国房地产泡沫的生成原因

第五章 中国房地产泡沫的传导模式及其影响
**节 房地产泡沫的传导要素与传导过程
第二节 中国房地产泡沫的传导途径
第三节 房地产泡沫的传导对中国经济的影响
第四节 房地产泡沫对社会的影响

第六章 中国房地产泡沫的预警
**节 预警理论概述
第二节 房地产泡沫的判断与测度

第七章 中国房地产泡沫的治理策略
**节 国外及我国港台地区房地产泡沫治理的经验与教训
第二节 中国房地产泡沫的防范策略
第三节 中国房地产泡沫进发时的治理策略
结束语
附录
附录一：1997-2006年有关房地产政策一览
附录二：历史上**的房地产泡沫
主要参考文献

……

该书是针对中国房地产业的实际、有关产业泡沫现象和规律的专著，可以说是应时而著。该书作者以新的视角，由产业及其泡沫的基本概念和理论，到相关利益主体的系统推动力，及至泡沫的生成、传导及影响，*后落脚在泡沫的预警与治理对策上，如此由表及里、层层深入的论述，对分析中国房地产业泡沫的成因、制定消除泡沫的对策、保持健康的业态、促进其稳定持续发展，无疑具有重要的理论和实际意义。