投资——投入资源来实现收益目标，关系到个人、家庭、公司，甚至整个**的繁荣，投资在人类的历史长河中生生不息、不断进化。然而，直至16世纪，投资一直都是精英**的特权。投资走向大众背后的故事与历史上的一些史诗性事件紧密相关。这些故事富于启示，对希望在这个时代做出明智决策的专业投资人士和普通投资者具有启迪意义。 书中讲述了有趣的投资发展史，向现代投资者展示了投资的双面性：一方面能带来契机，另一方面也让人们面临艰巨的挑战。在投资大众化进程中，养老金诞生，投资载体和技术不断完善，监管改革不断a深化，政府经济政策逐步调整优化，而且投资理论日益发展丰富，各类新型投资结构也进入人们的视野。诺顿·雷默和杰西·唐宁在书中阐述了这些演变，生动刻画出低成本指数基金、交易所交易基金与高费用对冲基金、私募股权投资基金之间的对抗。 同时，雷默和唐宁解释了有助于形成有效投资思维的四条原则——实际所有权、基本价值、金融杠杆、资源配置，以期让读者通过阅读本书，不仅了解金融是如何塑造文明与人类生活的，而且能够运用书中提供的投资工具箱，更好地把握大变局时代的财富机遇。

2007—2009 年全球金融危机后，人们对投资充满疑虑。从伯尼·麦道夫的惊天��局，到 2007 年、 2008 年的次级抵押贷款危机，以及“**”债券的收益不足，似乎为家庭的未来而规划的投资项目在经济中成为管理或者监管*失败的领域。但是，在随后几年，股市出现新高，融资价格居高不下，很多产业的信用不良与运作缺陷受到惩治和矫正，停滞不前的经济似乎逐渐恢复，原本看上去充满危险的投资重新焕发生机。
这次全球金融危机及其漫长的恢复进程引发人们大量的讨论。然而，这些讨论主要关注现代金融、法律和政治等领域，很少有人对这次危机的诱发因素——投资——有所关注，很少有人对投资的长期发展历程与机制展开讨论。投资究竟是什么？谁来进行投资？他们是怎么操作的？这方面有能用于分析、便于理解的故事吗？有什么教训可以吸取吗？事实证明，关于投资有大量鲜活的故事及案例，能帮助我们更加深刻地理解（即使无法彻底改变）这一话题与当前的任务。投资，即通过投入资源来实现收益目标，一直是人类发展史上的核心推动力，我们必须熟悉投资的发展历程，这样才能更全面地理解人类的动机、机会与行为。
当前我们要讨论研究的投资问题涉及面非常广，几乎触及我们生活的方方面面。可能给人带来的*明显的感受是，投资是我们整个经济的拉动引擎。投资是决定以下活动的重要因素，包括哪类项目能获得融资，个体如何形成集体（如公司、机构或联盟等），世界范围内资本从哪里流入、从哪里流出，企业何时兼并、解散或者结束某些业务线。所有的经济实体都在进行投资。企业或机构的成长与收缩，实际上是基于各类投资项目的成本收益率。
但是作为人类*基本的活动之一，投资的重要性不仅仅体现在纯粹的货币表现上。投资还与社会目标密不可分地相互交织，这些社会目标包括获得房屋所有权，进行储蓄从而获得教育机会，实现慈善捐赠基金的良好、健康运作等。此外，投资在政治层面有非常现实的反馈效应。投资影响失业水平、老年人的退休计划、基础设施与研究的可用资金，以及政府进入信贷市场的能力。实际上，投资渗透在我们的日常生活中，时而明显、时而隐匿地发挥着重要作用。尽管投资无所不在，但我们很少能看到全面介绍投资发展历程的研究书籍。
本书并非直接告诉读者怎样对投资进行管理，而是从更广泛的角度向读者讲述长期以来投资的发展历程与各类投资活动，认为投资进程对于投资管理的影响至关重要。本书追溯到古老文明的投资萌芽，那时农耕土地、借贷与贸易活动是经济的基础；随后介绍基本金融、集体与慈善投资形式的出现；*后将介绍一系列专业投资工具与基金，从而把读者带入 21 世纪。我们在本书中还**回顾了*为重要的投资演进历程：投资大众化。
投资大众化——将投资活动的机会拓展到普通民众——伴随着合资公司的诞生、工业革命以及公开市场的发展而出现。而投资大众化也恰恰成为以下概念与活动的驱动力，如退休及养老金概念的诞生、多元化投资组合的构建、证券监管的发展、对周期性危机与投资理论的深入理解、独立投资经理与投资管理公司的出现。然而，我们必须限定大众化一词的使用。投资向普罗大众的渗透并不代表每个人的投资渠道或者收益分享是平等的。大众化不一定代表**的平等。但是，从更长的历史维度看，投资大众化的确是投资历史上的一大变革。而且无可争辩的是，投资不再只是部分人的特权，在本书中我们称其为权力精英。当然，这并不意味着投资大众化已经或者应该走到终点。实际情况绝非如此，投资大众化将是一个持续的进程。 本书的结构安排兼顾了时间顺序和主题。全书始于对古代投资的叙述，然后延续至当前的发展。然而，关于历史发展的内容主要围绕投资大众化这一**主题展开。在 1600—1900 年这 300 年时间里，投资从一种完全造福于权力精英的活动演变为囊括商人、企业主、实业家和生意人等中产**并符合其利益的活动。
为了理解投资大众化的历史意义，必须通晓投资活动在其他时代和文明中是如何发展和运作的。在古代文明中，农业土地是财富和投资的基础。此外，只有权力精英，也就是那些拥有财富和地位，与政府、教会、**或军队领导人有关联的人，才能成为土地所有者或投资者。平民百姓几乎没有任何财富积累。
**章探讨了支撑全球贸易和商务发端的投资结构。虽然那个时代的投资还处于*初发展阶段，但是我们仍然能瞥见美索不达米亚、古埃及、古希腊、古罗马和亚洲古代文明的金融成熟迹象。从中，我们发现了抵押贷款、不同保险类型、投资合作有限责任概念以及利润共享制度等案例。投资发展史同样与计息贷款的发展进程交织在一起，并且不同的宗教和文化对于高利贷概念的态度对许多投资和贷款结构造成了影响。
第二章通过回顾导致投资参与者及投资活动发生巨大变化的三大发展，即股份制公司的建立、工业革命、公共市场的出现，叙述了现代意义上的投资发展历史。这些发展催生了一批能够取得盈余的中产**，并为他们提供了投资新财富的途径。投资和财富积累活动在历史上**次走到了非权力精英的个体身边。这些非精英投资人士的崛起还带来了另一项****的发展，即退休及养老金概念的出现。
第三章追溯了上述事物出现的过程，并探讨了退休融资在世界范围内产生*大规模投资资本的方式。对于退休融资的关注极大地改变了金融机构及其采用的投资工具，同时也改变了那些参与管理养老资源和资金的个体。退休融资作为主要投资目标的理念对我们的社会产生了重要影响，比如养老基金和固定缴款养老金计划出现了增长，并且这些概念和工具持续发展演变至今。
第四章继续讲述这段投资发展史，并探讨了 19—20 世纪激增的新客户和新投资形式。虽然个体是*重要的新客户类型，但是捐赠基金、基金会和主权财富基金等其他委托方在投资领域也颇具影响力。在这些新客户的需求的带动下，如今被视为基本投资的项目（人寿保险、储蓄账户、独立账户和共同基金）应运而生。
第五章从按时间顺序叙述的方式转变为按下列主题展开叙述：欺诈、市场操纵与内幕交易的发展史。尽管关于渎职行为的案例获得了过多的关注，但实际上它们在投资发展史上起到的作用很小。此外，当代的许多监管框架都是基于应对这些事件建立起来的，因而认识上述事件的起源非常重要。举例来讲，曾经被视为那些特权富裕人士所独享的内幕交易，直到近年来才下令禁止。市场操纵曾经也很猖獗，而那些拥有足够权势的人能够干预市场走向，使其符合自身利益。通过这些案例，我们展示了政府、监管机构和公众是如何逐渐认识并应对这些公平性问题的。目前，主要市场上的操纵行为不那么明目张胆了，并且通常需要一批市场参与者相互勾结才能实现。监管方面的进步给予了投资者更多的信心，使其可以参与更为民主和公平的市场交易。
第六章和第七章深入探究了当代经济学和投资理论。第六章探析了约翰·梅纳德·凯恩斯、米尔顿·弗里德曼和本·伯南克等主要经济学家的著作。第六章指出，这些经济学家增强了我们驾驭经济、提高全人类福祉的能力，一定程度上减少了周期性危机带来的破坏性影响。但是，我们还未完全摆脱那些无益的、仍能引发危机的循环行为模式，比如过度自信和过高的风险偏好的循环往复。第七章回顾了 20 世纪出现的关于基本投资原则的理论框架。科学家和经济学家致力于开发模型来描述市场波动，并将这些概念表述为随机事件、多样化效应以及经济学的影响。其他诸如资本性资产计价模型、贝塔、阿尔法、因子模型和均值方差优化等新概念也应运而生，阐明了投资组合的构架。
第八章继续探讨投资工具，与第四章的叙述范围和结构存在关联性，只不过不再讨论那些早期的基础性工具，而是**讨论了近来出现的投资工具。这些工具包括另类投资以及低成本指数和交易所交易基金。另类投资是主要针对专业机构和富有的个人的特殊投资工具，包含对冲基金、私募股权、风险投资以及房地产、大宗商品、农田、其他自然资源和基础设施等各种各样的其他资产类别。这些工具在大多数情况下可以提供经风险调整后的优良业绩预期，并且在几乎所有情况下都可以提供多元化的投资组合。使用这些工具往往也需要支付与业绩挂钩的更高费用。另外，指数基金和交易所交易基金归属于大众市场，提供低成本的、以公众股权或固定收益证券为主体的广泛多样化或专门类别的投资组合。通常来讲，它们提供了被动参与投资市场的机会。尽管这两种新的投资形式截然不同，但共同为投资者提供了在投资组合中运用现代投资技术和进步理论的机会。
第九章指出，独立投资经理和创业投资者队伍的壮大改变了投资界的状况。年轻而独立的公司实现了投资领域的大部分创新，而它们的客户则善于接纳新的工具、技术和费用制度。在投资经理的参与下，在商业上取得成功的激动人心的新契机带来了赢利能力的巨幅提升，并建立了一个新的精英群体，也就是那些为美国和海外的机构管理资金的人士。但是，这些精英所任职的机构主要负责管理普通民众的资产，这与古代的情况正好相反。在当时，下层社会的经理所提供的投资服务仅仅是为了实现权力精英的利益。
投资管理的未来发展需涉及投资理论的更广泛应用以及我们与投资专业人士之间关系的改变。未来，成功的投资经理将是那些专注于业绩和提供咨询服务的人，而不仅仅是销售产品。成功的投资者将会是这么一批人，他们意识到几乎没有投资经理或任何投资策略能够带来持续的丰厚回报这个基本事实，并因此减少用于获取投资建议的支出，或寻求真正新颖独特的投资途径。投资活动将使多数人从中受益，而不再为少数人所独享。

引言 投资挑战 投资的四条原则 本书的结构框架 **章 权力精英的特权 农业用地和所有权 贷款和利息 高利贷 贸易与商业 早期集体投资 信托与慈善事业 小结 第二章 投资大众化——股份制公司、工业革命和公共市场 现代企业组织形式的出现 工业革命 公共市场的出现 小结 第三章 退休及养老金 关于退休和救济的早期尝试 18世纪至19世纪的活动 人口结构变化 渡过难关：经济大萧条时期的养老储蓄 联邦养老计划：社会保障的出现 企业管理养老金的缺陷及新法规的确立 将房屋净值当作退休资产 加强退休规划 小结 第四章 新客户与新投资形式 新客户 新投资形式 小结 第五章 欺诈、市场操纵与内幕交易 欺诈 市场操纵 内幕交易 小结 第六章 管理周期性危机的进步 股票市场崩溃与大萧条 大衰退 小结 第七章 投资理论的出现 **个抽屉：资产定价 第二个抽屉：风险 第三个抽屉：专业投资者的业绩 小结 第八章 更多新的投资形式 另类投资：对冲基金、私募股权和风险投资 对冲基金 私募股权、风险投资和其他另类投资 关于另类投资的结束语 指数基金和交易所交易基金 小结 第九章 创新造就新精英 独立精神和企业家精神：环境、动机和行为 创新投资和另类投资的兴起 薪酬结构及其细微差别 小结 结论 21世纪的投资 投资与社会变革 基本问题与机遇 投资的四条原则 历史 致谢 注释 参考文献