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本书以土地、开发、交易和使用为线索,以物权法为指导思想,以现行房地产法规为依据,坚持理论与实务相结合原则,对房地产法律体系进行构建,对现行法律规范加以梳理,对立法、司法中的实务问题进行剖析和释疑。 本书共二十二章由导论和四编组成。**编房地产法基础,包括我国建设用地、土地使用权的取得方式、房地产权关系、房地产登记制度等;第二编房地产开发,包括房地产开发基础、房地产开发中的行政监管、建设工程施工合同、工程建筑质量管理、房屋拆迁安置与补偿制度等;第三编房地产交易,包括商品房买卖基础、商品房买卖合同、个人住房按揭贷款、房屋买卖辛介服务、房屋租赁、房地产抵押制度等;第四编区分所有和物业管理制度,包括区分所有、物业管理法律关系的主体和物业管理服务合同制度等。 本书主要供法学专业本科生教学使用,亦可以作为研究生和其他层次的教学用书或房地产法读物。

导论
**编 房地产法基础
**章 我国建设用地制度
第二章 土地使用权出让取得方式
第三章 土地使用权的其他取得方式
第四章 房地产权关系
第五章 房地产登记制度
第二编 房地产开发
第六章 房地产开发基础
第七章 房地产开发中的行政监管
第八章 建设工程施工合同
第九章 工程建筑质量管理
第十章 房屋拆迁安置与补偿
第三编 房地产交易
第十一章 商品房买卖基础
第十二章 商品房买卖合同
第十三章 个人住房按揭贷款
第十四章 商品房买卖合同履行
第十五章 其他类型房屋的转让
第十六章 房屋买卖中介服务
第十七章 房屋租赁
第十八章 房地产抵押
第四编 区分所有和物业管理制度
第十九章 区分所有
第二十章 物业管理法律关系
第二十一章 物业管理服务合同
附录 本书引用的重要法律、法规的简称和全称

**章 我国建设用地制度
**节 我国土地分类及其归属利用制度
一、土地分类
《土地管理法》第4条确定,我国对土地实行用途管制,将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。农用地指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。而未利用地是指农用地和建设用地以外的土地,包括荒地①。这是法律对土地进行的基本分类。
这样分类的基础在于,建设用地区别于其他土地,是土地中商业化、财产化程度*高的一种。因此,除非法律有特殊限制,建设用地使用权一般可以自由流转,而其他两类土地的流转一般受到主体资格或用途的限制,其中农用地转让的限制尤为严格。
(二)城市土地和农村土地
城市土地和农村土地的划分标准是依据土地权属性质或土地对应行政区划的性质。严格地讲,我国法律并没有对土地进行这样分类,但这种分类在我国土地制度中具有重要意义:对土地做区分规定并形成我国土地制度的特色。
根据《宪法》第10条规定:“城市土地归属**所有。”但是,**所有的土地并不**于城市土地,还包括农用地、自然资源性土地和未利用土地。因本书只涉及建设用地,所以城市土地往往也仅指城市的建设用地。
农村土地是归农民集体所有的土地。在现实中,通常是以行政区划作为农村土地与城市土地的界线。只是行政区划对城市的定义是否可以作为农村和城市土地的分界线并没有明确的规定。例如,对于农村集镇、县城的土地,农民集体有与**所有之间的界线并不明确,或存在不确定性。
农村土地和城市土地划分的意义在于,在现行法律制度框架内,农村土地不能够出让和流转;而可流转的土地制度只是在城市土地上建立的。
(三)公益用地和私益土地
从土地用途或利用目的的角度,土地使用权可以分为用于公益目的的土地使用权和用于私益目的的土地使用权。
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