**章 项目筹备期
所谓筹备期,是指统筹安排工作准备的时间,围绕项目展开的翔实、科学、周密的计划性工作。任何一个商业项目,在正式蓄水和形象亮相之前,所做的工作都属于筹备期工作。不同的项目,筹备周期也不尽相同,短则几十天或几个月,长则数年之久。
为了便于读者理解,本书以项目策划方案结束为起点,即项目有关的前期论证和定位已完成,为下一个阶段的蓄水,所进行的一系列产品道具制作的过程称之为筹备期。
其中,筹备期的**工作是营销方面的筹备,具体包括营销实施方案、营销平面布局图、营销产品目录表、营销道具物料及推广实施方案等内容。
一、营销实施方案制订
通常来说,项目前期策划方案中也有营销的内容,但策划方案中的营销主要讲述的是战略方面的内容,即主要是回款金额、回款方式、回款进度三大块战略要求,而实施方案则是具体的战术实施细则,是在战略的基础上所进行的具体作战方针及实施内容的细化。
营销实施方案主要包括以下内容:
作战思想的包装深化,即开发理念的深化。
作战策略的包装深化。
营销节点的放量。
价格系统的调整方案。
营销组织系统的搭建。
通俗地讲,就是营销实施过程中各个节点如何放量、价格系统如何调整、营销理念和策略如何贯彻执行、营销组织系统如何建设等工作。
1.理念包装
理念贯穿整个项目营销全程,理念的包装是产品包装中一个至关重要的环节,许多项目基本上对理念不包装或只做初步包装,结果由于理念不深人而造成宣传不到位,直接影响营销进程。从商业房地产的发展进程来看,对项目理念的深入包装是行业日后发展的必然趋势。
任何一个商业房地产项目在开发之初都有其开发思想,即要建成一个什么样的商业物业,同时在营销思路上是以回款或品质为**性(或是两者在不同阶段的侧重要求不同),不同物业的属性和开发思想决定了其理念会有所不同,因此,开发思想必须深入到每一个执行细节。
不同开发背景的项目对产品的要求不同。虽然项目对品质的要求是**位的,但是在不同阶段因需求不同,理念也是相互转换的,因此,理念上要针对不同开发需求和思想进行包装,对其节点进行一系列营销体系上的改变和处理。
例如,某些项目在开发前期属于资金饥渴型,那么回款的早期阶段以回款快速化、*大化为目的进行营销,在保证品质的基础上,进行回款优先处理,而其他营销节奏、价格体系、营销策略都会以此为目标进行相应地调整配合。
又如,某些项目属于“死”过一次的盘子,再次进行销售时,在筹备前期则以树立正面形象为目的,因此要在品质管理和品牌引进上多下工夫,而后期一旦品质有保障,品牌入驻成熟,则以回款*大化为要求,所有营销策略、节点、价格体系都要进行相应的变更。
理念是建立在客观需求基础上的真实开发要求,不要流于假、大、空的形式。固然,在对外宣传时都需要华丽的词汇和语言进行包装,使理念给人以很美好的遐想,但其实质是为实现项目**目标服务,因此,必须处理好项目理念在具体执行中的贯彻力。
2.产品包装
产品包装主要是对产品的美化,包括产品本身优点表现的形象化、具体化、卖点的提炼。如果产品本身有缺点,则需弥补或者通过其他方法及时纠正。
弥补产品缺点通常有以下几种方法:
(1)分散和弱化缺点法
因为在实际操作中,项目高楼层的抗性较大。为了吸引人流,可以在高层加入T形台、美食广场、儿童游乐场等配套商业,达到弱化高楼层抗性的目的。
(2)提高项目社会知名度法
如果项目开发商是初次涉人该行业,在业内无知名度,那么在产品包装中,可以通过与某知名市场结盟成为兄弟市场、姊妹市场,以形成强强联手之势,提升项目的知名度。另外又如为了营造项目在当地的高品位和时尚性,可聘请知名度高的明星进行演出,用活动的方式形成项目良好的口碑传播。
(3)奖项刺激法
在一些住宅项目中,我们经常看到有许多媒体(如报纸、杂志、网络)评选的诸如*具人气奖、投资奖、*有价值奖等奖项,其实这些都是提升项目知名度的一种方式。商业项目亦可如此,如通过各种媒介评选*具发展前景商业金奖、*具投资价值商业金奖等诸如此类的奖项包装,使项目在投资人和商户中产生共鸣,吸引其入市。
3.策略包装
《孙子兵法》云:“兵以诈立。凡战者,以正合,以奇胜。”意思是行军打仗,应当以正面军队迎战,以正常战术指挥部署,先使自己立于不败之地,但更要出奇制胜。通过奇正、虚实等变化来攻其不备,才能取得战争的胜利。这其实就是作战策略的精髓之所在。商业项目操盘亦如此,虽然营销是以产品为基础进行的,但在具体的战术执行中仍要有策略,并非产品好就不用策略,策略是产品更好地实现其*大价值的优化方式。
纵观当前我国商业房地产领域,其在营销策略通常分为“大张旗鼓式、欲擒故纵式、虚实结合式”三种方式。这三种方式都是以兵法中的“奇胜正合”为变通,在营销环节中所形成“势”的引导下,进行相互转换和变通。下面对上述三种营销策略进行如下分析。
(1)大张旗鼓式
这一策略比较好理解,即项目在营销之际进行大张旗鼓的宣传销售,一般情况较易赢得大家的认同。
大张旗鼓式招商销售模式是一种很传统的常规模式。这种模式非常常见,主要通过受众所关注的媒介进行铺天盖地的轰炸式广告推广,它适用于产品认同度低或有硬伤的项目,需要通过大幅的广告来提升项目的知名度和传播度,以达到迅速提高认同、完成项目蓄水的目的。如某些项目在市场上有抗性,通过这种正面的冲击和诉求,完成商户对项目的认同和热捧,从而消除抗性。
大张旗鼓式所需要的广告投入成本较高,而且对文案和设计水平要求较高,在推广阶段要求对各媒介的整合使用度高,方可达到预期效果。
(2)欲擒故纵式
现实操作中也有很多项目需要低调招商,通常在以下两种情况下采用欲擒故纵式这种营销模式:一种情况是项目比较受市场热捧,投资商为了谋取提价所带来的高额回报和招商外的一些附加利润,就会采用较为低调的方式,使项目更受热捧。二是操盘手有丰富的商户资源,但项目的情况不太好,如在招商过程中公布真实情况将会对项目产生负面影响,就只好反其道而行之,对外宣传商铺已招满或摊位难寻,私下将其出手。第二种情况要求操盘手操作技术水平较高,还要有丰富的经验和较强的心理承受能力。
(3)虚实结合式
虚实结合式即在营销中设立两套班子,一套为“正面军队”,另一套为“奇兵”。在营销过程中正奇双方互相转化,真假结合,虚实运用,从而将铺位销售出去。这一点与住宅的营销运作区别很大,住宅销售周期长,受众广泛,适合采用大张旗鼓的方式,而商业项目周期短、受众面窄,因此可以变换多种模式进行营销。
如果是冷盘,则刚开始需要大张旗鼓地进行宣传招商,一旦形成热捧,则相应地转变策略,采取欲擒故纵式。
如果是热盘,项目受到市场热捧,反而在营销开始时采用较为低调的方式进行营销,而不会大张旗鼓地造势,这是为了更好地以势为导向。如果此时再大张旗鼓,一是会浪费很多资源,二是会使商户形成一定的心理距离,反而使客户产生项目不好销的认知。
以上三种营销策略在实际应用中应根据市场势态组合运用,实施的营销方案根据不同的节点、不同的市场反应,进行不同的策略组合,同时对应的整个放量节点、价格体系、组织系统也要进行相应的调整。
《孙子兵法》云:“上兵伐谋,其次伐兵,其下攻城”。这指作战的*高境界应以谋略取胜,其次是交战,*后不得已而为之的是攻城。营销亦如此,*好的营销是策略营销,所以在策略的制定及实施细则上要多下工夫。
4.节点放量
所谓节点放量,就是在对外放量上进行销售把控,从而使销售达到*优。在营销的各个销售环节中,对产品适当的有效销控是必需的。
项目在不同的节点如何进行产品量的投放比例分配,是营销实施方案中*重要的一环。如果是小盘,可先投放一些大品牌、大户,然后进行集中放量;如果是大盘,则在每个阶段把产品分批次投放市场,如果一次性集中放量,则市场消化不了,易形成滞销,反而起负面作用。在分批次的过程中,需要注意每个批次之间的间隔时间调配,要根据不同项目进行具体研究,在此环节常常需耗费大量的时间来研究各节点、量之间的关系,处理各批次放量推动和拉动的作用。
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