2020年4月30日，中国证监会、**发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着REITs在我国正式拉开序幕。 案例分析：主要聚焦我国已发行基础设施公募REITs产品的实践。分别从项目概况、项目公司及各参与主体概况、交易结构、项目合规情况、项目风险、关键问题等对各种类型的基础设施公募REITs产品案例进行全面解析。 法律实务：主要梳理和总结各种类型的基础设施公募REITs产品的法律核查要点，并**从基础资产、交易结构、发行等层面就基础设施公募REITs涉及的法律难点问题进行分析。 配套规定：主要梳理列举了与REITs相关的法律法规，以及与各类型基础设施相关的法规政策，为REITs法律实务提供指导与参考。 本书是一部从法律层面对已发行REITs产品进行全面解读的实务用书，可以作为律师从事基础设施相关法律服务的指导用书，还可以作为政府、企业、金融机构全面了解基础设施REITs的参考用书。

不动产投资信托资金在基础设施投资中的地位和作用值得深入研究
（代序）
近年来，国内经济面临着严峻的下行压力，急需投资拉动。2021年12月的**经济工作会议和2022年4月的**财经委员会第十一次会议接连提出“两个适度”，“适度超前开展基础设施投资”“要适度超前，布局有利于**产业发展和维护****的基础设施”，表现出在经济下行和环境复杂的当下，基础设施投资作为我国经济的重要组成部分，既是稳增长的“压舱石”，也是实现高质量发展的动力源。2022年全年，基于“适度超前开展基础设施投资”“有效弥补社会需求不足”“更大力度扩大有效投资”等指引，基础设施投资始终保持较快增速，为经济回升向好注入澎湃动力。由此可见，基础设施建设是国民经济基础性、先导性、战略性、**性产业，是经济稳定增长的重要抓手之一。但是，基础设施的建设会沉淀大量的资金。要不断新增投资就需要相应的巨大的资金保障，这对拓宽融资渠道、盘活社会存量资本提出了更高的要求。为此，2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，**从国务院层面提出了REITs有效盘活存量基础设施的具体要求，对基础设施建设的纵深发展具有战略指导意义。
REITs（Real Estate Investment Trusts）是不动产投资信托基金的简称。在我国现阶段，REITs特指基础设施领域的REITs。REITs专注于投资基础设施领域，兼具股、债和另类投资特征，是盘活存量资产的有效手段，对稳定经济大盘和推动高质量发展具有重要现实意义。2020年以来，在证监会、**发展改革委等单位牵头推进下，我国不断优化公募REITs的顶层设计，推动公募REITs的政策细则密集出台，初步建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等内容的监管框架。2020年4月，证监会、**发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施公募REITs试点工作。此后，财政部、银保监会、沪深交易所等多部门陆续出台探索和创新公募REITs业务的政策文件。
作为一家专注于提供城乡发展综合法律服务的律师事务所，建纬律师事务所（以下简称建纬所）的业务板块已经从*初的建设工程、房地产专门板块，逐步拓展到自然资源与基础设施、不动产金融等业务板块，因此，在实践中已经接触到了不少不动产金融相关的业务。与此同时，基于建纬所“超前、务实”的服务理念，关注REITs这样的行业前沿、热点问题并加以研究出书成册，也一直是建纬所成立三十年以来的优良传统。
本书分为前言、上篇、下篇三个部分。前言部分对REITs的概念、分类、起源和发展、国内REITs的制度演进与现状进行了描述，并对国内外REITs进行了比较。上篇聚焦在基础设施REITs法律实务。首先按照交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房的分类，针对不同类型基础设施的核查要点进行了说明；其次对项目用地、项目建设、项目转让、特许经营权、资产重组、交易结构等**法律问题进行了分析；*后对申报过程中涉及的法律问题进行了总结。下篇是对目前已经发行的基础设施REITs案例进行分析。分别选取了收费公路、仓储物流、产业园区、污水及垃圾处理、能源、保障性租赁住房共计11个典型案例，主要从相关案例的招募说明书等公开发行材料中节选了交易结构、交易步骤、基础设施项目合规情况、相关风险等说明，并进行了关键问题解析。
本书的编者来自建纬所自然资源与基础设施部以及不动产金融部。自建纬所成立以来，基础设施一直是其核心业务板块，不动产金融部创设于2015年，目前部门中引入了众多具有投资机构、银行、保险等金融相关工作背景的综合性人才，正在为众多**的企业提供不动产金融相关的法律服务。在服务过程中，我们发现建纬所的优势在于非常熟悉基础设施建设的过程，能为客户提供相应的专业解决方案。延伸到本书的研究内容，因REITs的发行审核事项中**关注之一是基础设施的规划、用地、环评、建设、竣工验收等诸多手续是否合规，因此对于建纬所律师来说，从这些日常业务中擅长的“基本功”出发进行研究写作，并提示要点，应能给相关从业人员提供不一样的视角以供参考。
其中本书主编宋仲春2005年入职建纬所时是我的助理，由我负责带教一直至2007年，在其2007年独立执业后至今与我配合共同办理很多案件，在建纬所这个平台上，从律师助理、独立执业律师到成为合伙人，目前已经是建纬所总所副主任、建纬所北京分所主任， 同时担任建纬所总所自然资源与基础设施部、不动产金融部两个部门的主任。
值此建纬所步入三十一周年之际，谨向读者**本书。祝愿建纬同仁在律所“三十而立”后能在更多新的业务板块中有所建树，培育英才。
朱树英
2023年6月

前言 上篇 基础设施REITs法律实务 **章 REITs项目法律核查要点 **节 核查要点概述 第二节 交通基础设施REITs项目的核查要点 第三节 能源基础设施REITs项目的核查要点 第四节 市政基础设施REITs项目的核查要点 第五节 生态环保基础设施REITs项目的核查要点 第六节 仓储物流基础设施REITs项目的核查要点 第七节 园区基础设施REITs项目的核查要点 第八节 新型基础设施REITs项目的核查要点 第九节 保障性租赁住房REITs项目的核查要点 第二章 基础设施REITs法律问题 **节 基础设施项目的相关法律问题 第二节 交易结构的相关法律问题 第三节 REITs发行的相关法律问题 下篇 基础设施REITs案例分析 **章 收费公路REITs案例 **节 浙商证券沪杭甬高速REITs 第二节 平安广州交投广河高速REITs 第二章 仓储物流REITs案例 **节 中金普洛斯仓储物流REITs 第二节 红土创新盐田港仓储物流REITs 第三章 产业园区REITs案例 **节 华安张江光大园REITs 第二节 博时招商蛇口产业园REITs 第四章 污水及垃圾处理REITs案例 **节 富国首创水务REITs 第二节 中航首钢生物质REITs 第五章 能源REITs案例 鹏华深圳能源清洁REITs 第六章 保障性租赁住房REITs案例 **节 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs 第二节 华夏基金华润有巢租赁住房REITs 后记