本教材根据资产评估行业发展需要和完成职业岗位实际工作需要的知识、能力、素质要求来选取内容,阐述了资产评估基本理论、资产评估实务、资产评估报告、相关法规及准则等内容。全书共九章,包括资产评估概述、资产评估基本事项、资产评估程序、资产评估方法、资产评估报告、资产评估管理制度、资产评估的职业道德与法律责任等内容。每章按照学习目标、知识学习、本章小结、练习题的顺序编排,层次递进,有利于学生学习专业知识、培养专业技能和提升职业素养,为后续资产评估实务的学习奠定良好的基础。

1.1 资产评估的概念
1.1.1 资产评估
资产评估属于价值判断的范畴,价值判断是商品交换过程中不可回避的问题,资产评估的专业水准和执业公信力会对委托人等当事人权利的保障和市场秩序的维护产生较大影响。
2016年7月2日,第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的《中 2
华人民共和国资产评估法》(以下简称《资产评估法》)所定义的资产评估是:“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济利益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。”
《资产评估法》不仅提出了资产评估的概念,还对资产评估的主体、客体、行为、法律性质、服务和成果等进行了规范。具体包括:
(1)资产评估的主体。《资产评估法》规定资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。
(2)资产评估的客体。资产评估的客体是资产评估的对象,包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济利益。
(3)资产评估的行为。资产评估是一种价值评定、估算行为。
(4)资产评估的法律性质。资产评估是委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约定的专业服务。
(5)资产评估的服务和成果。资产评估是对评估对象价值进行评定、估算的专业服务,资产评估机构出具的资产评估报告是向委托人提供的服务成果。
资产评估机构及资产评估专业人员除了从事《资产评估法》中所规定的资产评估服务外,也可以从事其他与价值或价格相关的咨询服务。《资产评估法》所规定的资产评估服务与其他咨询服务的主要差别体现在行为主体、专业规范和报告形式三个方面:
(1)行为主体方面的差别。《资产评估法》所规定的行为主体只能是资产评估机构及资产评估专业人员,其他咨询服务对行为主体没有要求。
(2)专业规范方面的差别。《资产评估法》所规定的资产评估行为受资产评估准则的约束和规范,其他咨询服务则无此规定。
(3)报告形式方面的差别。《资产评估法》所规定的资产评估服务要求提交特定格式的书面报告,其他咨询服务则无此规定。
1.1.2 资产
资产是资产评估的客体,即资产评估的对象。
资产是指由特定权利主体拥有或控制的、预期会给该主体带来未来经济利益的经济资源。对此可以从以下方面理解。
1.资产是能够为特定权利主体带来未来经济利益的经济资源
经济资源所具有的能够带来未来经济利益的潜在能力,是特定权利主体愿意拥有或控制这种资源的主要动因。经济资源能够为特定权利主体带来的未来经济利益表现为两个方 面:一是拥有资产给特定权利主体带来的利益;二是通过资产所有权或控制权的变动给特定权利主体带来的利益。
资产的价值取决于经济资源能够为特定权利主体带来的未来经济利益的潜在能力。资产评估就是通过适当的方法量化这种潜在能力,反映资产的价值。
2.资产必须是特定权利主体所拥有或控制的
特定权利主体拥有或控制是指自然人、单位或**等主体拥有所有权,或者虽然不拥有所有权,但具有控制权。
在判断资产是否存在时,所有权是要考虑的首要因素,但不是决定因素,在有些情况下,特定权利主体虽然不拥有经济资源,即不享有经济资源的所有权,但是可以控制这些 经济资源,同样表明特定权利主体能够从其控制的经济资源中获取经济利益,该经济资源仍可界定为特定权利主体的资产。因此,资产评估中界定资产的标准是资产的控制权而非所有权。例如,在我国,土地所有权属于**,企事业单位拥有的土地资产是土地使用权,即依法使用土地,或依法转让、出租、抵押、投资土地使用权的权利,企事业单位应将其确认为资产。又如,企业对融资租赁的固定资产拥有长期使用权,该融资租赁的固定资产创造的经济利益能够流入企业,应确认为资产,视同自有固定资产进行管理。
资产所有权或控制权具有排他性,其他权利主体要取得相关权利要付出相应的代价。
在资产评估中,资产评估专业人员要关注被评估资产的权利状况,重视权利状况对资产评估的约束和影响。
资产的产权是资产所有权派生的一系列权利形成的“权利束”,通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。资产的产权可以是完整的,即包括对其占有、使用、收益和处分的所有权利,如土地所有权等,也可以是不完整的,即从中分设出不同类型的权利。例如按照我国法律的规定,国有建设用地所有权人可以通过划拨或出让方式实现其使用权的让渡,建设用地使用权人可以通过对相关建设用地设定抵押权实现土地资产的融 资功能,还可以基于邻里需要为相邻单位提供通行用地而设定地役权。相对于完整产

第1章 资产评估概述 第1节 资产评估的概念和作用 第2节 资产评估的原则 第3节 我国资产评估行业的发展 第4节 我国资产评估的地位和作用 第2章 资产评估基本事项 第1节 资产评估相关当事人 第2节 资产评估目的 第3节 资产评估的对象和范围 第4节 资产评估基准日和报告日 第5节 价值类型 第6节 资产评估假设 第3章 资产评估程序 第1节 资产评估程序概述 第2节 明确业务基本事项 第3节 订立业务委托合同 第4节 编制资产评估计划 第5节 进行评估现场调查 第6节 收集整理评估资料 第7节 评定估算形成结论 第8节 编制出具评估报告 第9节 整理归集评估档案 第4章 资产评估方法 第1节 市场法 第2节 收益法 第3节 成本法 第4节 评估方法的选择 第5章 资产评估报告 第1节 资产评估报告概述 第2节 资产评估报告的基本内容 第3节 国有资产评估报告的特殊要求 第4节 评估工作底稿的编制与归档 第5节 资产评估档案的管理 第6章 资产评估管理制度 第1节 资产评估法律体系概述 第2节 《资产评估法》的主要内容 第3节 资产评估监管 第4节 我国国有资产评估管理 第5节 我国的资产评估准则 第7章 资产评估的职业道德与法律责任 第1节 资产评估的职业道德 第2节 资产评估的法律责任 附表 主要参考文献