本书主要分为五章：章，从“权”和“理”两个角度分析房屋征收的基本理论，“权”包括私有财产权利和政府行政征收权力；“理”则包括征收权力行使的依据、法理基础和征收的界限。第二章，对比2010年前房屋拆迁和2010年起实施的房屋征收制度的不同，通过对此前房屋拆迁制度问题的分析，说明目前**房屋征收制度建立的必要性、合理性及其初衷。第三章，详细地回顾了从1980年深圳经济特区建立开始，深圳的土地征收和房屋征收政策、立法过程，系统地分析了深圳房屋征收政策立法随着深圳经济社会发展不断演进的过程和每个阶段的特点，也有助于理解现行政策、立法的背景和原因。第四章，以现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》《深圳市房屋征收与补偿办法（试行）》的规范为纲，按照一个房屋征收项目进展的顺序为逻辑，逐步分析每个环节中的具体工作，需要满足的条件，以及需要注意的问题，并从司法判例中发掘容易产生的纠纷点，反推在立法没有明确规范的情况下，行政机关在征收工作中应当遵循的法律原则和规范。第五章，深入深圳的房屋征收实践，“接地气”地研究“原村民”“一户一栋”“历史**违法建筑”“祖屋”“协议征收模式”“清租”等深圳历史与现实环境下

引言 章房屋征收基本理论 一、房屋征收中的“权” （一）房屋征收中的基本权利——宪法意义上的私有财产权 （二）房屋征收中的公权力 （三）房屋征收中的私权利 二、房屋征收中的“理” （一）征收权的法理���础 （二）财产权容让和合理补偿的法理基础 （三）征收权和私人财产权的行使界限 第二章行政法规从“拆迁”到“征收”的变迁 一、“房屋拆迁”——制度的异化 （一）法律关系的不清晰 （二）不知情下的权利丧失 （三）安置协议的商谈的“虚置” （四）纠纷解决机制的扭曲 二、“房屋征收”——征收的应有之义 （一）基本概念的优化 （二）清晰的法律关系和物权变动模式 （三）程序控制的强化 （四）补偿机制的明确 （五）救济制度的完善 第三章深圳房屋征收制度发展沿革 一、深圳房屋征收制度的起步（1980~1988年） （一）《深圳经济特区土地管理暂行规定》（1981年广东省人大常委会第6号公告，已废止） （二）《深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定》（深府〔1982〕185号，已废止）、《深圳市人民政府关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》（深府〔1986〕411号）、《深圳市人民政府关于加强特区内已划红线用地管理的通知》（深府〔1987〕368号，已废止） （三）《深圳经济特区土地管理条例》（1987年广东省第六届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，已废止） 二、深圳房屋征收制度的形成（1989~1993年） （一）《深圳市人民政府关于深圳经济特区征地工作的若干规定》（深府〔1989〕7号，已废止）、《深圳经济特区征地拆迁补偿办法》（已废止）、《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》（1992年中共深圳市委、深圳市政府） （二）《深圳市房屋拆迁管理办法》（深府〔1991〕225号，已废止） 三、深圳土地房屋征收制度的发展（1993~2005年） （一）《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号） （二）《深圳市土地征用与收回条例》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第82号，已被修改）、《深圳市征用土地实施办法》（深圳市人民政府令第121号） 四、深圳房屋征收制度的发展（2006~2015年） （一）《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号，已废止） （二）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第248号，已被修改）的发布 （三）《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕102号）、《深圳市土地整备资金管理暂行办法》（深府办〔2012〕22号，已废止）、《关于优化土地整备项目管理工作机制的暂行措施》（深府办函〔2013〕147号，已废止） （四）《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办〔2013〕1号）、《关于征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）》（深府〔2015〕81号） 五、深圳房屋征收制度的完善（2016年至今） （一）《〈关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）〉实施细则》（深规土规〔2016〕1号，已废止） （二）《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）〉的决定》（深圳市人民政府令第292号） （三）《深圳市人民政府关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（深府函〔2016〕306号） （四）《关于征（转）地安置补偿和土地置换的若干规定》（征求意见稿） （五）《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告第228号） 第四章深圳房屋征收实操流程研究——基于现行立法的应然视角 一、房屋征收决定 （一）房屋征收前提条件 （二）房屋征收前期准备 （三）房屋征收补偿方案制定 （四）房屋征收社会稳定风险评估 （五）房屋征收补偿费用 （六）房屋征收决定批准和公告 二、房屋征收的补偿与安置的前期准备工作 （一）房屋征收补偿范围及方式 （二）房屋征收补偿对象确认 （三）房屋补偿客体确认 （四）房屋征收评估 （五）房屋征收测绘 三、房屋征收的补偿与安置的实施 （一）房屋征收补偿协议 （二）房屋征收补偿决定 四、房屋征收的强制执行 （一）申请强制执行的依据 （二）强制执行的实施 （三）违法强制执行问题 第五章深圳房屋征收与补偿实践问题研究 一、深圳房屋征收补偿中的“原村民”问题 （一）“原村民”的时代背景 （二）“原村民”居住权利的保障 （三）“原村民”房屋征收补偿权益标准问题 （四）深圳“原村民一户一栋”实践问题 （五）关于“原村民”问题的相关建议 二、特殊补偿客体问题 （一）祖屋 （二）不可移动文物 （三）宅基地 三、权属核查需要注意的问题 （一）“分栋”问题 （二）补偿面积核查 （三）房屋建设时间核查 （四）补偿对象核查 （五）补偿客体用途核查 （六）无主房屋确权问题 （七）被补偿人取得国（境）外身份后的身份信息核查问题 （八）土地权属核查 （九）国有土地上私宅合法性核查 四、征转土地历史**问题 五、关于房屋征收模式的探讨 六、被征收房屋上的租赁关系相关问题 （一）房屋征收中的承租人 （二）合法使用人的补偿内容 （三）符合规定的合法使用人 （四）搬迁费、停产停业费、装修装饰补偿费归属分析 结语 参考文献