中国改革开放取得了令人瞩目的巨大成就。如何分配改革发展的成果，是保障公民的生存权、发展权、平等权，促进改革深化，维护国泰民安的社会秩序，构建和谐社会，健全法律体系面临的一个不容回避的问题。
住房与每一个人的生存息息相关。住房制度改革是我国经济体制改革的一个重要部分。从20世纪80年代初期开始，城镇居民个人住房逐步从租用公有住房、实物福利分房向住房货币化、市场化、商品化、私有化转化。在近三十年的住房改革进程中，我国内地城镇居民切实地分享到了改革开放取得的成果，其住房条件得到了比以往任何时候都更快更好的改善。
《商品住房买卖贷款按揭法律问题研究》作为**社科基金重大A级项目——“改革发展成果分享法律机制研究”的研究成果之一，就我国内地住房体制改革，在**扶持、保障城镇居民解决住房政策的引导下，对住房贷款采用的不同担保方式进行比较分析，并指出在商品住房贷款中不可能适用定金、留置、所有权保留方式，可以适用保证、抵押、质押方式，但是，借贷双方采用得*多*广泛的不是法律已有成规的担保方式，而是内地法律没有明文规定的按揭担保方式。

（1）按揭标的物不同。期房按揭的标物具有不特定性：预购商品住房贷款按揭的标的物是正在建设尚未竣工的不具体的无形的"物"，其标的物尚未特定化；现房按揭的标的物是实实在在的已经建成的房屋，其标的物是特定的。
（2）权利的性质不同。由于预购的商品住房往往是正在建造尚未竣工的建筑物，期房按揭用于担保的权利实质是一种期待权，很多学者因为期待权是订立合同而产生的，故认为期待权是一种债权。德国有学者认为，是对"所有权之期待权"，故提倡纳入物权范畴。期待权无论是物权还是债权的性质，买受人都不享有预购住房的所有权或者预购住房上的任何物权。现房按揭用于担保的权利是实际存在的商品住房的所有权或者是商品住房上的占有权、使用权；所有权是典型的物权，占有权、使用权是限制物权，这一点没有任何争议。
（3）按揭登记的实质内容不同。由于二者权利的性质不同，二者进行按揭登记的实质内容也不同。以预购商品住房登记的，登记机关是在按揭合同上记载，[89]或者是对未来取得的物权进行的"预告登记"，（90]不是现实物权登记；以现房登记的，由于当事人领取了房屋产权证和土地使用权证，登记机关对按揭商品住房所作的登记，不是在合同上作登记，而是对商品住房的物权进行的登记。
（4）按揭标的物管理人、责任人不同。期房按揭标物尚未建成，在其修建竣工交付给商品住房买受人之前，都由开发商占有、管理；现房按揭的标的物，由商品住房买受人占有使用管理。由于管理人不同，正修建的商品住房发生意外毁损灭失的，除由保险公司承担保险范围内的责任外，主要由开发商承担责任；现房发生意外毁损灭失的，除由保险公司承担保险范围内的责任外，主要由商品住房买受人承担责任。 中国改革开放取得了令人瞩目的巨大成就。如何分配改革发展的成果，是保障公民的生存权、发展权、平等权，促进改革深化，维护国泰民安的社会秩序，构建和谐社会，健全法律体系面临的一个不容回避的问题。
住房与每一个人的生存息息相关。住房制度改革是我国经济体制改革的一个重要部分。从20世纪80年代初期开始，城镇居民个人住房逐步从租用公有住房、实物福利分房向住房货币化、市场化、商��化、私有化转化。在近三十年的住房改革进程中，我国内地城镇居民切实地分享到了改革开放取得的成果，其住房条件得到了比以往任何时候都更快更好的改善。
本书作为**社科基金重大A级项目——"改革发展成果分享法律机制研究"的研究成果之一，就我国内地住房体制改革，在**扶持、保障城镇居民解决住房政策的引导下，对住房贷款采用的不同担保方式进行比较分析，并指出在商品住房贷款中不可能适用定金、留置、所有权保留方式，可以适用保证、抵押、质押方式，但是，借贷双方采用得*多*广泛的不是法律已有成规的担保方式，而是内地法律没有明文规定的按揭担保方式。

**编 商品住房买卖贷款按揭概述
**章 商品住房概述
一、与房屋有关的上位概念
二、房屋
三、住房
四、商品住房
第二章 商品住房买卖
一、中国内地住房商品化的进程
二、商品住房买卖
三、商品住房买卖合同
四、商品住房买卖的付款方式
第三章 中国内地商品住房买卖的按揭制度
一、按揭之词源
二、中国内地按揭概述
三、期房按揭和现房按揭
四、英美法、中国香港法、中国内地按揭比较

第二编 商品住房买卖贷款担保方式比较
第四章 商品住房贷款中不可能适用的担保方式
一、商品住房贷款不适用定金担保
二、商品住房贷款不适用留置担保
三、商品住房贷款不适用所有权保留担保
第五章 商品住房贷款没有适用的担保方式——让与担保
一、让与担保的概念
二、让与担保客体权利的转移方式
三、让与担保与我国内地按揭的区别
四、让与担保与按揭的权利转移问题
五、让与担保与按揭优劣之比较
第六章 商品住房贷款中的质权
一、质权的标的物不能是商品住房
二、商品住房贷款采用质权担保方式的局限性
第七章 商品住房贷款中的抵押
一、商品住房贷款抵押的概念
二、商品住房贷款抵押与贷款按揭比较
三、期房不能作为抵押的客体
四、现房抵押银行风险难以化解
第八章 商品住房贷款中的保证
一、住房贷款中个人或非专业担保法人提供的连带责任保证
二、商品住房贷款中开发商提供的连带责任保证
三、住房置业担保公司提供的连带责任保证

第三编 商品住房买卖贷款按揭在中国内地的运用
第九章 商品住房贷款按揭程序、相关合同及关系
一、商品住房贷款按揭程序
二、开发商与银行的《按揭项目合作协议书》
三、买受人与开发商的《商品住房买卖合同》
四、买受人与贷款银行的《商品住房贷款按揭合同》
五、商品住房贷款按揭关系中各种合同的相互关系
第十章 商品住房贷款按揭保险及其存在的问题
一、我国商品住房买卖贷款按揭保险的发展阶段
二、银行关于商品住房贷款按揭保险条款的主要内容
三、银行关于商品住房贷款按揭保险条款存在的问题
四、保险公司的《商品住房按揭保险合同》的主要内容
五、商品住房贷款按揭保险合同存在的问题
第十一章 商品住房买卖贷款按揭当事人实体权利的司法保护
一、商品住房买卖合同诉讼纠纷各当事人的地位
二、贷款按揭合同诉讼纠纷各当事人的地位
结束语
参考文献
法律法规缩略语表
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